调查至少花费5000元 简单方法评估商铺的赢利能力

商铺的价值，取决于它现在和将来的经营价值。没有做过生意的我们，怎么才能知道那个商铺的赢利能力几何?以此决定是否投资这个商铺?

如果没有条件给商铺做一个大型的消费力调查(一般这样的调查至少5000元)。那么最为简单的方法，就是调查目前商铺周边的经营商业，是哪种档次?哪种行业?经营得好不好?通常一个店铺隔多久会换一次招牌?须知，周边商业的经营情况，才是决定商铺投资价值的关键。

我曾经在江宁路周边的一条小马路看到这样的场景：烟酒专卖店关闭转让，而小的烟杂、五金店以及一些销售处理服装的店铺却经营得不错。这似乎充分反映当地的社区消费力：相对低端，适宜中低价格商品经营，很难支撑绝对利润高的高价商业。

一般来说，烟酒专卖几乎是所有社区零售商业中最高毛利的商业业种。这样一种商业都无法在这个路段经营，那么可以想见当地的消费力水平有多低下。

环顾周边的住宅，不是老旧公房，就是待改造的旧屋、平房，新建商品房极为零星。这些旧屋、平房不少已出租给来沪做小生意或者打工的外来人口，老旧公房则多租赁给刚来上海的一些外来白领，也有一些本地居民居住在这些旧公房小区，但多数购买力不强，或者需要预留足够多的钱，用于二次置业。

面对这样的商业环境，能够承受高租金，需要大面积租赁的高毛利高价格的商业，很难长期经营，反倒是一些小面积租赁，总租金不高的小商店更容易存活。

事实上，整条江宁路(长寿路—南京西路)最高日租金承受力不超过1000元/平方米，280平方米的店铺仅能租3—3.5元/平方米/天。无论面积多大，100—200元/天，是绝大多数商户所能承受的租金价格。

按理说，江宁路绝对是居住的好地段，很多新建商品房都已经卖到了3—4万元/平方米。但是它的低下消费力，加上居住人口较少(主要的居住小区只有四五个)，商业街辐射力小(仅从途径这一路段的人流量就能看出)，导致了社区商业整体租金承受能力的低下，租金回报率很难提升，投资这里的店铺指望升值，可能性更是微乎其微。

那么能够支持高毛利商业经营的区域，消费能力一定强?也不是。