投资实用手册：商铺理财知识锦囊

4．正确的分析商铺真实的投资回报率

①推算出符合未来市场预期的租金收入。

例如，某商铺投资在进行综合的市场分析后得出的结论为该商铺所在商圈围成长型商圈，预计在3-4年内商圈将基本成形。结合其它商圈的个案情况，预计租金年收益率在前3年为8%；第4-7年该商圈已经完全成形，租金年收益率上升为10%；第8-10年，由于商铺的产品落后等其他情况，租金年收益率下降为8%。具体的现金流情况如下表所示。

年限 年租金收益率 年租金收入（元）

1 　8% 　　　　　 16000

2 　8% 　　　　　 16000

3 　8% 　　　　　 16000

4 　10% 　　　　　18000

5 　10% 　　　　　18000

6 　10% 　　　　　18000

7 　10% 　　　　　18000

8 　8% 　　　　　 16000

9 　8% 　　　　　 16000

10 　8% 　　　　　16000

②根据个人的自身经济情况，决定首付款金额以及按揭年限，并且计算相应的投资回报率。

③通过合理计算方法，估算该投资未来的预期收益率。

投资回报率=总收益/总成本

总收益=10年租金总收入×（1-年空置率）-10年年供额-税费-其他相关费用

总成本=首付款+税费+10年按揭款总额

④综合考虑各种风险、CPI、资金的时间价值的影响，做出最佳投资预期和最差投资预期，评估该投资的可行性。

——综述

虽然说高风险总是对应着高回报，但是个人的风险承受能力不尽相同，也因此，对于投资风险的把握要慎之又慎，不要盲目的进行高回报高风险的投资，也不要一味的进行低风险低回报的投资，认清投资的未来前景，理性地进行投资分析，是成功投资的关键所在。